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  美联储 鲍威尔在其参加首个杰克逊霍尔全球央行年会演讲中,罕见地用“强劲”表达对美国经济形势的看好,适合继续循序渐进加息,这意味着美联储对提高利率的声音一次比一次强劲。
  今年1月以来,澳元兑美元已累计下跌9%左右,路透社援引不少分析师预计,澳元恐将面临再次暴跌的行情,这也使得澳元是继瑞典克朗之后今年表现最差的主要货币,比如,就在本周四(23日)这一天澳元就下跌了1.35%,若全球经济不佳,大宗商品需求下降,导致价格的走低,而澳大利亚作为资源出口型国家,对经济风险相对敏感,势必给澳元等风险敏感型货币带来下行压力。
  要知道,利率的变化将直接影响到全球市场及资产价格估值(比如房地产)的变化,而目前澳元不断贬值将直接影响到澳大利亚房地产市场。对此,穆迪(Moody)也在7月31日称,因为,澳元贬值可能会给澳大利亚经济带来严重打击,同时,也会抑制投资者对澳元资产的需求,还可能引发外部脆弱性风险。特别在,现在随着澳联储不得不加息预期的临近,资金低利率环境将会结束,这将会使得该国房地产大牛市很有可能会提前终结。
  这就意味着,澳大利亚依托房产高峰拉动的房产投资,也面临着巨大的风险,由楼市吸引外部投资为主的经济,由富变穷或将在所难免,《经济学人》此前更是将该国列为世界上房价被高估最严重的经济体。澳大利亚知名经济学家克里斯・理查森日前警告说,澳大利亚各大城市都出现了房地产泡沫,可以预见的是房地产泡沫破裂将沉重打击澳大利亚经济。稍早前,据国际清算银行的一份报告指出,澳大利亚房价在过去的55年中涨了65倍,成为拉动澳洲经济的最主要的引擎之一。
  而过去这十多年,包括中国买家在内的全世界的富人纷纷寻找“天堂”标的进行房地产投资,在全世界攻城略地,所到之处无不让这些城市陷入了高房价的癫狂之中!最主要的是这些房产大部分为投资甚至是投机性购房,长期没人住,造成房屋空置率很高,成了“鬼塔”。
  比如,据澳洲内政部在今年4月下旬公布的数据显示,澳大利亚在2012年11月推出一个低风险的投资移民项目,门槛500万澳元,不到6年共接收的投资额共计98.7亿澳元,而且,中国买家的投资是第一大来源地,人数占比接近9成(86.5%),不过,后来对房地产投资申请被叫停,要求更多的投资于其风险资产和初创企业。
  据彭博社近期报道称,现在在澳大利亚,那些豪华房屋,以及接近1百万美元的公寓被当地人称成为“鬼塔”,但这类房子现在在房屋市场中越来越少见,以前这类房屋的稳定买家是当地的中产阶级。而现在他们已经发现被从这个市场中挤了出去,因为价格太高了。而据美国知名金融网站Zerohedge报道,现在,很多生活在这些城市的外国人都对高房价无比头痛,因为高房价致使他们买不起房,更让一些收入相对不错的中产阶级也租不起房,生活负担极重,据RAI的最新数据分析显示,在悉尼,年收入14万澳币的中产阶级家庭已经接近租不起房子了,结果就是这个城市的低收入者工资中有80%到90%都要拿去付房租,过着“左手进右手出”的生活。
  澳大利亚最大的两大城市――墨尔本和悉尼的房价自2002年的涨幅超过了3倍。
  而我们根据悉尼大学的一项调查显示,有超过60%的悉尼居民认为外国投资者炒高了悉尼的房价,除了买不起或租不起房外,更令他们不能忍受的是外国买家购入房产后任房屋空置,澳大利亚城市未来研究中心的研究发现,截止2018年1月,墨尔本和悉尼两座城市的空置率较5年前开始调查时上升了19%和15%,而正是在这些背景下下,澳当局已经感受到了当地潜在购买者的情绪,开始向外国买家征收更多的税收来打击炒房行为。而现在,因他们而造成高房价的这些城市的房产将会越来越危险。
  我们查询政府部门文件或当地媒体公开报道发现,比如,外国人购买新南威尔士州的住宅项目的附加税比以前增加了一倍,而维多利亚州和墨尔本对空置6个月及以上的房屋每年征收房屋总价1%的额外税收,西澳大利亚州就外国人购买当地住宅也增加了一项新的税收,甚至,据路透社称,如果当情况变得更糟糕时,将海外买家的空置房屋强制征用为廉租房的情况都有可能发生,这就意味着你的房子事实上已经被"没收"了。
  换句话说,全球央行长期货币信用宽松和低利率政策使得这些高房价城市所造成的综合后果才刚刚开始显现,而全球炒房客将为全球央行印钞而买单。而现在,澳大利亚等这些城市通过用更多的税收、征用空置房屋税甚至是强制征用为廉租房来打击海外买家,限制或叫停高房价生意,或正在给包括中国买家在内的全球炒房客正式的上了一课!
  但事情到此并没有结束,正如本文开头所说,随着澳经济环境出现恶化,澳大利亚楼市已经出现10连跌,据澳大利亚新闻网站近日援引研究机构Domain最新发布的一份报告指出,澳大利亚两大城市悉尼和墨尔本的房价目前已经创下2008年以来最大的年度跌幅。
  正如下图数据所示,悉尼独栋房屋价格同比下降了4.5%,这是2008年以来出现的最大降幅,同期,悉尼公寓价格也下降了3.5%。要知道,悉尼和墨尔本的房地产占到了该国房地产总产值的三分之二以上,这就意味着,澳大利亚部分城市高房价的庞氏骗局或正式开始崩塌,更让卖房业主陷入绝望,因为,这些海外置业的买家中只有极少数是用作留学买房或自住用途的,大部分为投资甚至是投机性购房。
  与此同时,今天,该国不少经学专家也对外国投资资金撤出的担忧正在加剧,这对楼市造成的后果不用动脑子就能想到这里的房价将发生什么,无独有偶,近日我们注意到英国《每日邮报》有这样一则报道:澳大利亚黄金海岸一套总面积约1.75万平方米的大豪宅报价下调了近600万澳元(约合人民币2868万元),据悉这是该地区近20年来为数不多的一次这么大力度的降价,但是,依然无人问津。

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